南大塚ビルの現在は？2026年最新の空室状況・賃料と競合2棟を徹底比較

東京都豊島区南大塚2丁目26-15に位置する南大塚ビルは、JR山手線の大塚駅と東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅を利用できる賃貸オフィスビルです。1988年11月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の地上8階・地下1階建てで、新耐震基準に対応しています。2026年10月現在、物件選びで注目されるのは、駅へのアクセスだけでなく、1階の大型区画の募集情報と賃料条件です。

サンフロンティア賃貸やオフィスナビなどの物件情報を確認すると、空室掲載の有無に違いが見られます。一方、サンフロンティア賃貸やビルバンクなどでは、1階67.60坪の区画について、月額賃料169万円、共益費込みという募集条件が掲載されています。ここでは、南大塚ビルの基本情報、賃料相場の見方、実際の募集条件、クレスト南大塚ビル・いちご南大塚ビルとの違いを整理します。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 要点1：南大塚ビルは豊島区南大塚2-26-15にある1988年11月竣工のSRC造ビルで、大塚駅から徒歩5分、新大塚駅から徒歩3分が目安です。
• 要点2：2026年10月時点で、1階67.60坪の区画について月額169万円（税別）、共益費は賃料に含むという募集情報が掲載されています。ただし、仲介サイトによって空室表示が異なります。
• 要点3：比較時は築年数だけでなく、駅からの距離、区画面積、設備、契約期間、初期費用まで確認することが大切です。

【南大塚ビルの基本情報】住所・築年・新耐震基準を整理

南大塚ビルの所在地は、東京都豊島区南大塚2丁目26-15です。大塚駅南口側から南大塚エリアへ向かう立地にあり、山手線と丸ノ内線の2駅を使い分けられることが特徴です。

オフィスナビの物件情報では、建物は鉄骨鉄筋コンクリート造、地上8階・地下1階、1988年11月築とされています。新耐震基準に対応しており、機械警備、個別空調、エレベーター、駐車場、男女別トイレなどの設備情報も掲載されています。

また、オフィスナビには2018年1月のリニューアル情報があります。オフィスビルでは、築年数に加えて、エントランス、共用部、トイレ、空調などがどの時期に改修されたかが、入居後の使い勝手を左右します。築年だけで判断せず、現在の設備仕様と修繕履歴を合わせて確認したいところです。

なお、「新耐震基準に対応している」という情報は、建物の耐震性を判断するうえで重要な材料です。ただし、それだけで建物の現在の劣化状態や、個別の耐震診断結果まで分かるわけではありません。大きな区画を長期契約で借りる場合は、必要に応じて建物管理側に関連資料を確認すると安心です。

【アクセスを検証】大塚駅徒歩5分、新大塚駅徒歩3分の利便性

南大塚ビルの交通面での強みは、JR山手線の大塚駅と東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅を利用できることです。サンフロンティア賃貸の掲載情報では、大塚駅から徒歩5分、新大塚駅から徒歩3分と案内されています。

山手線を使えば池袋や新宿方面へ移動しやすく、丸ノ内線なら都心のオフィス街へのアクセスを組み立てやすくなります。社員の通勤だけでなく、取引先との打ち合わせ、来客対応、採用活動などでも、複数駅を使えることは利点です。

周辺には大塚駅周辺の商業施設や飲食店、商店街などがあり、昼食や日用品の購入にも対応しやすい環境です。いちごオフィスリート投資法人のポートフォリオ情報でも、大塚駅周辺は商業施設やホテル、商店街が集まる地域として紹介されています。

一方、徒歩分数は不動産情報上の目安です。実際の通勤や来客の利便性を判断する際は、駅の出口、信号待ち、建物の入口までの経路も確認してください。特に、来店型の事業や頻繁な来客がある企業では、地図上の距離だけでなく、歩行者からの視認性や入口の位置も重要になります。

【2026年最新】南大塚ビルの空室状況と1階67.60坪の賃料

2026年10月22日時点で注目される募集情報は、南大塚ビルの1階、67.60坪（223.47平方メートル）の区画です。サンフロンティア賃貸やビルバンクなどでは、この区画について募集情報が掲載され、月額賃料は169万円、坪単価は2万5,000円とされています。

共益費は別途請求ではなく賃料に含まれる条件です。表示金額は税別で、募集資料では2027年1月の入居予定とされています。なお、入居可能日や募集条件は契約状況によって変わる可能性があります。

一方、オフィスナビの南大塚ビルのページでは、現在募集フロアはないと表示されています。オフィスターでは2026年10月6日更新の情報として、1階67.60坪の区画が「先行あり」として掲載されているものの、賃料は問い合わせ扱いです。掲載状況に差があるため、検索結果だけで空室を断定するのは適切ではありません。

募集区画の主な条件は次のとおりです。

• 募集階：1階
• 面積：67.60坪（223.47平方メートル）
• 月額賃料：169万円（税別）
• 坪単価：2万5,000円（税別）
• 共益費：賃料に含む
• 保証金：賃料12か月分とする掲載情報あり
• 礼金：賃料1か月分とする掲載情報あり
• 契約条件：定期借家契約7年とする掲載情報あり
• 入居時期：2027年1月予定とする掲載情報あり

保証金や礼金、契約期間などは、仲介会社の掲載内容に基づく募集条件です。申込前には、最新の募集図面と契約条件を必ず確認してください。

特に注意したいのは、1階区画の情報を、そのまま建物全体の空室状況と考えないことです。募集区画が成約済みになっていても、別の階に空きが出ている可能性はあります。反対に、検索サイトに掲載が残っていても、すでに申込みが入っている場合があります。問い合わせ時には、募集の有無だけでなく、申込状況、内見の可否、引き渡し時期まで確認することが重要です。

【競合2棟と比較】クレスト南大塚ビル・いちご南大塚ビルとの違い

南大塚ビルを検討する際に比較対象となるのが、同じ南大塚エリアのクレスト南大塚ビルといちご南大塚ビルです。名称が似ていますが、住所、築年、建物規模、駅からの距離が異なります。物件名だけで検索していると、別の建物の情報を取り違える可能性があるため注意が必要です。

南大塚ビルとクレスト南大塚ビルの違いは、まず築年と駅への近さです。クレスト南大塚ビルは1969年竣工とされ、南大塚ビルより築年が古い物件です。オフィスeの掲載情報では、エレベーター1基と1階の平置き駐車場が紹介されています。大塚駅南口からの近さを重視する場合は比較対象になりますが、耐震性や設備状態は、最新の建物資料で個別に確認する必要があります。

南大塚ビルといちご南大塚ビルの比較では、築年が近い点がポイントです。いちご南大塚ビルは1987年5月竣工で、所在地は南大塚3丁目10-10。いちごオフィスリート投資法人の公式ポートフォリオでは、大塚駅徒歩約6分、新大塚駅徒歩約3分、基準階の貸室面積約160坪とされています。建物規模や基準階の広さが異なるため、同じ面積帯の区画があるかどうかを含めて比較する必要があります。

なお、いちご南大塚ビルについては、オアシスの2026年8月8日更新情報で空室区画数0件とされています。これはその時点の掲載状況であり、2026年10月現在の空室を保証するものではありません。クレスト南大塚ビルについても、現在の募集状況は別途確認が必要です。

【賃料相場・評判・実態】坪単価だけで判断しないためのポイント

南大塚ビルの1階67.60坪の募集条件を基準にすると、賃料は坪当たり月額2万5,000円、月額総賃料は169万円です。ただし、これは特定の区画に設定された募集賃料であり、南大塚エリア全体の平均賃料を示す数字ではありません。階数、用途、広さ、駅距離、設備、契約条件が異なる物件を比べる際は、単純な坪単価だけで優劣を判断しないことが大切です。

1階は路面からの視認性を活かしやすく、店舗や来店型サービスとの相性が考えられます。一方で、上階の一般的なオフィス区画と比べる場合は、募集用途や看板掲出条件、来客動線などを合わせて評価する必要があります。今回の67.60坪の区画については、掲載資料に店舗用途、看板掲出可能、1フロア1テナントといった条件が記載されています。

月額169万円という賃料だけでなく、契約開始時に必要な資金も確認しておきたいところです。掲載条件どおり保証金12か月分であれば2,028万円、礼金1か月分であれば169万円となります。これに初月賃料、消費税、仲介手数料、保険料、内装工事費などが加わる可能性があるため、入居時の資金計画は月額賃料とは分けて考える必要があります。

物件の評判を調べる際にも注意点があります。オフィスターの2026年10月6日更新情報では、南大塚ビルの物件評価は3.7点とされ、駅からの距離3.5点、空調4点、トイレ5点、天井高3点、築年数・耐震3点という項目別の評価が掲載されています。ただし、これは不動産情報サイト上の評価であり、入居企業への独立したアンケートや、すべての利用者の満足度を表す数字ではありません。

実際の使い勝手を見極めるには、内見時に空調の効き方、室内の柱や形状、窓からの採光、共用部の清掃状態、トイレの位置、エレベーターの混雑、搬入経路などを確認することが有効です。公開された評価点は比較の出発点として使い、最終判断は実際の区画と契約条件を基準に行いましょう。

【入居を検討する企業へ】向いているケースと契約前の確認事項

南大塚ビルは、大塚駅と新大塚駅の双方を利用したい企業や、まとまった面積の拠点を探す企業にとって、検討候補になり得る物件です。1階67.60坪の区画であれば、来店型のサービス、ショールーム、店舗兼事務所など、路面からのアクセスを活かせる業態も比較対象になります。ただし、実際に利用できる用途は契約条件や建物側の制限に左右されます。

一方、小規模な事務所を探している企業や、短期間での移転を想定する企業にとっては、67.60坪という面積や、掲載情報にある7年間の定期借家契約が負担になる可能性があります。定期借家契約は契約期間があらかじめ定められているため、満了時の再契約の可否や条件、途中解約の扱いを契約前に確認してください。

内見や申込みの前に確認しておきたい項目は、次のとおりです。

• 空室状況：申込みや契約の進捗、内見可能日、募集終了の有無
• 賃料条件：税別・税込の別、共益費の扱い、賃料改定条件
• 契約条件：契約期間、途中解約、再契約、解約予告期間
• 初期費用：保証金、礼金、仲介手数料、保険料、保証会社の利用条件
• 用途制限：事務所・店舗の利用可否、営業時間、看板掲出、来客や搬入の条件
• 設備：空調、電気容量、通信回線、トイレ、エレベーター、駐車場の空き
• 原状回復：退去時の工事範囲、指定業者の有無、費用負担

駐車場については、建物設備として駐車場の記載があることと、希望する区画を実際に契約できることは別です。車両のサイズや利用台数、月額費用、空き状況まで確認する必要があります。

【南大塚ビル】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：南大塚ビルは2026年10月現在、空室がありますか？ A1：サンフロンティア賃貸やビルバンクでは、1階67.60坪の募集情報が掲載されています。一方、オフィスナビでは募集フロアなしと表示されています。掲載状況が異なるため、仲介会社に最新の申込状況と内見可否を確認してください。

Q2：南大塚ビルの賃料はいくらですか？ A2：掲載されている1階67.60坪の区画は、月額169万円、坪単価2万5,000円で、共益費は賃料に含まれる条件です。金額は税別で、保証金や礼金などの初期費用は別途確認が必要です。

Q3：南大塚ビルは大塚駅から徒歩何分ですか？ A3：物件情報ではJR山手線の大塚駅から徒歩約5分、東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅から徒歩約3分とされています。実際の所要時間は駅の出口や歩行経路によって変わります。

Q4：南大塚ビルといちご南大塚ビルは同じ建物ですか？ A4：別の建物です。南大塚ビルは南大塚2丁目26-15、いちご南大塚ビルは南大塚3丁目10-10にあります。築年、建物規模、基準階面積も異なるため、問い合わせ時には住所まで照合してください。

Q5：南大塚ビルは新耐震基準に対応していますか？ A5：オフィスナビなどの物件情報では、新耐震基準に対応した建物として掲載されています。建物の現在の状態や個別の耐震診断結果について確認が必要な場合は、管理側に関連資料を問い合わせるとよいでしょう。

まとめ：【プロの結論】南大塚ビルを選ぶ際の判断基準

南大塚ビルは、豊島区南大塚2丁目26-15に位置する1988年11月竣工のSRC造オフィスビルです。大塚駅から徒歩約5分、新大塚駅から徒歩約3分というアクセスに加え、新耐震基準への対応や複数の設備情報が公開されています。

2026年10月時点では、1階67.60坪の区画について月額169万円、坪単価2万5,000円、共益費込みという募集情報が確認できます。ただし、オフィスナビとほかの仲介サイトで空室表示が異なるため、現在の募集状況を確定するには直接の問い合わせが欠かせません。

クレスト南大塚ビルは大塚駅への近さ、いちご南大塚ビルは新大塚駅へのアクセスや基準階面積など、それぞれ比較するポイントが異なります。南大塚ビルだけを単独で評価するのではなく、必要面積、通勤経路、利用用途、設備、初期費用、契約期間を同じ条件で並べて判断することが重要です。

プロの結論：南大塚ビルの検討では、坪単価の安さや駅徒歩分数だけで判断せず、募集区画が自社の用途に合うか、入居時に必要な総額はいくらか、長期契約を受け入れられるかという3点を優先してください。特に1階区画は、一般的なオフィス区画とは利用目的や賃料評価の基準が異なります。最新の募集図面と契約条件を取得し、競合物件と実際の利用条件をそろえて比較することが、移転後のミスマッチを防ぐ最も現実的な方法です。 （出典: 南 大塚 ビル（Yahoo!ニュース））